不動産売却の流れ 相談から決済・引き渡しまでを8つのステップで解説!

不動産売却をしたいと考える方の思いや理由は様々です。家を売るのは初めてという方も非常に多く、どのように進めていけばいいんだろうと「不安」に思う方も少なくありません。

この記事ではお客様の「不安」や「疑問」を少しでも、解消できるよう初めての方でもわかりやすいように8つのステップで解説していきます!

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは相談〜引き渡しまで、ざっくり下記の8つのステップで進みます。

この記事では以下の8つのステップに沿って解説をしていきます!

不動産売却のステップ

  • 不動産売却相談
  • 査定申込
  • 現地調査・査定
  • 媒介契約の締結
  • 売却活動
  • 売買契約の締結
  • 売買契約後のお手続き
  • 残代金決済・引き渡し

1.不動産売却相談

まずはじめに不動産売却相談!

売却したい不動産について、不動産会社へ相談をします。

相談の際には金額(どのぐらいで売りたいか)やスケジュール(なるべく早く売りたい・3ヶ月を目処に売りたい・ゆっくり売りたいなど)の諸事情等を聞かれることが多いですので、事前に家族やご自身で金額やスケジュールを決めておくと話がスムーズに進みますよ。

2.査定申込

売却の相談をしたら、次は査定の申込をします!

査定の申込はステップ1の不動産会社へ相談をする際に不動産の査定申込や、査定を同時に行うことが可能です。

その際の査定の方法としては以下の2つがあります。

机上査定

現地を見ずに、不動産のある場所の近隣の売買事例や相場価格、書面上の概要などを参考に査定額を算出します。

実際に物件を見ていない為、大まかな査定額になってしまうことがありますが、相場感を知りたい、諸事情があって実際の物件を見せられない場合などにおすすめです。

訪問査定

訪問査定では不動産査定の担当者が現地へ出向き、不動産の状態や周辺環境なども考慮するため机上査定よりも査定額は精度が高くなります。

より適正な価格を知りたい、自分や家族にあった売却方法につなげたいという方へおすすめです。

また、査定を検討する際に一括査定サイトに頼まれる方も多いかと思います。

一括査定サイトに頼むと以下のようなメリット・デメリットがありますので、ご自身にこの方法が合うのか一度下記も参考にしていただければ幸いです!

一括査定のメリット

  • 査定申込みが手軽にできる
  • 多数の不動産会社の比較ができる
  • 不動産会社を探す手間がかからない

一括査定のデメリット

  • 営業電話やメールが多くなり、対応が大変な場合がある
  • すべての不動産会社が参加しているわけではない
  • どの一括査定サイトがいいのかわからない

3.現地調査・査定

査定の方法・申込をしたら、いよいよ物件調査及び査定です。

自身で2,3社もしくは信頼できる不動産会社に依頼してみる、または一括査定サイトに依頼をして査定を行いましょう。

弊社では不動産の状態や権利関係、立地など様々な角度から調査を行い周辺の成功事例や相場価格などを考慮して査定価格を、様々な状況をを考慮し査定価格を提示します。

査定価格はあくまでも、不動産会社で様々な事情を考慮した上での価格となりますので、売却価格の最終決断はお客様ご自身で決めていただくことになります。

「査定価格」≠「売却価格」

不動産会社によっては不動産のある場所の地理等に弱く、極端に高くもしくは低く価格提示される場合がございます。

あまりにも低く査定された場合にはおそらく選ぶことはないかと思いますが、他の不動産会社と比較してあまりにも高く価格を提示された場合には注意が必要です。

売却価格があまりにも相場と違う場合、いい物件でも売れ残ってしまい予定していた期間を大幅に過ぎてしまう可能性があるためです。

不動産売却を依頼した際、あなたは期間内に「不動産を売る」ということが目的で、より高く売るのが目的ではないはずです。

目的を見失わないよう期間内に売れる価格なのかご自身でも近隣の相場を調べたり、他の不動産会社と比較して現実的な数字なのか検討するのもいいでしょう。

ステップ1〜ステップ3までは平行して依頼、相談することが可能ですのでお客様のご都合に合わせて不動産業者と相談し日程を調整してみてください♪

4.媒介契約の締結

2〜3社へ査定後、もしくは一括査定を行ったあと不動産の売却を依頼する会社が決まれば媒介契約というものを結びます。

売却する価格や売却にむけた広告等の活動の内容や希望、方針、不動産会社への手数料等を取り決め納得した上でサインをします。

この媒介契約には種類が「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがありますので、次のボックスで違いを簡単に説明します。

媒介契約の種類

一般媒介契約

複数の不動産会社に売却活動を任せることが出来ます。

メリット :売却活動の範囲が広く、買い手の候補を多く探すことが可能。

デメリット:売却活動の報告義務やレインズへの登録義務が無いため、現状が把握しづらい。

      複数の不動産会社に依頼した場合、仲介手数料は成約した会社のみなので

      広告に力を入れてくれないことがある。

専任媒介契約

1社の不動産会社にのみ売却活動を任せる契約です。買い手は自分で見つけ契約することも可能です。

メリット :窓口が一本化するので管理が楽

      2週間に1回以上の報告義務があるので、現状把握がしやすい。

      レインズへの登録(7営業日以内)義務があるので、他府県からの集客も見込める。

デメリット:1社しか依頼ができないので、不動産会社によっては広告が弱い場合がある。

専任専属媒介契約

専任媒介契約と同じく1社の不動産会社に売却活動を任せる契約ですが、買い手は自分で発見しても取引は不動産会社を必ず通さなければなりません。

メリット :窓口が一本化するので管理が楽

      1週間に1回以上の報告義務があるので現状把握しやすい。

      レインズへの登録(5営業日以内)も義務あり、他府県からの集客も見込める。

デメリット:1社しか依頼できないので、不動産会社によっては広告が弱い場合がある。

ご自身にあった媒介契約を選択し、不動産会社からしっかり説明を受けた上で契約を締結しましょう。

5.売却活動

媒介契約を締結すると不動産の売却活動がはじまります。

その際の広告方法として、ネット広告やチラシ掲載・オープンハウスなど様々な売却活動を通して購入希望者を探していきます。

広告がはじまると、購入希望者が物件の見学に訪れます。

売主立ち会い、または不動産会社のみの立ち会いで物件の内覧を行うことが予想されます。

事前に片付けられるものは片付け、きれいな状態にしておくことで買い手がつきやすくなります。

物件の見学可能日などの日程調整は事前に手配しておくと、その日程に合わせた見学を不動産会社も調整をしますのでよりスムーズですよ。

6.購入申込みー売買契約

不動産の購入を希望し申込を入れたいという方がいれば、「不動産購入申込書」を受領します。

引き渡し時期や価格などの諸条件を調整後、売主・買主の両者が合意にいたれば「売買契約」を締結します。

売買契約の際は売主・買主・両者の仲介業者で行うのが一般的ですが、双方で集まるのが難しい場合は持ち回り契約といって不動産会社が双方に出向き、契約書に記名押印をもらう方法もあります。

その場合は規定の期日までに、買主が手付金を支払い契約締結が完了します。

7.売買契約後の手続き

売買契約後は決済・引渡し日に向けて抵当権抹消の手続きや残存ローンの完済手続き、公共料金等の精算や解約、お引越し等を済ませ買主に引き渡せる状態にします。

決済時に行う所有権移転登記等の申請は、司法書士に代行を依頼し事前面談等を行います。

8.残代金の決済・引き渡し

残代金の決済が完了し登記の申請が済むといよいよ不動産の引き渡しです!

不動産が建物の場合は鍵を買主に渡し、売却手続きが完了します。

不動産を売却した際、利益が出た場合(購入価格より売却価格が高かった場合)に確定申告が必要になる場合がございます。

3000万円の特別控除の特例等もございますので、詳しくは国税庁HPのマイホームを売ったときの特例からご確認ください。

おわりに

不動産を売る、ということは投資家で無い限り一生に1回あるかなという場面で何から始めたら良いか分からない事だらけですよね。

そんなとき流れを知っているだけでも、売却し終わるまでの不安が少しは軽減されるかなと思い今回の記事を作成いたしました。

不動産を売却しようかな、売却したいけど何から始めたらいいのか分からないな・・・というときに今回の記事があなたのお役に立てれば幸いです!

また不動産に関し何か分からないことがあれば、いつでもお気軽にハウステラまでご連絡ください♪

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